金九银十？不存在的！深圳多处新盘入市，开发商降价走量仍卖不动
尽管"金九银十"
开发商推盘热情见涨
但和深圳天气一样走凉的
还有深圳楼市
只见秋风阵阵，凉意渐浓！
你问大件事君为啥这么说？
来，我们来举个例子
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10月14日，深圳首个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市，算上前两天先后开盘的香山美墅·云颂、绿景红树湾壹号等具有市场代表性的项目，近一周内深圳楼市有超过1500套新房源进入市场。
一下子上千房源涌入市场
那它们的成绩又如何呢？
然而，这些项目虽然各有不同的手段揽客，也吸引了不少购房者“围观”，最终的成交量却并未如预期。
为啥会这样？
南都记者了解到，位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆首次开盘推出了348套新房源，总价范围171-383万元。
（碧桂园凤凰国际公馆）
值得一提的是
2016年底该项目地块
以深圳首宗
限地价又限售价的条件出让
限地价又限售价？
什么意思？
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也就是说，彼时已经明确该项目未来商品房预售均价须低于同类项目届时备案价的90%，且不得高于3.06万元／平方米，最高销售单价不超过3.23万元／平方米。
（碧桂园凤凰国际公馆）
据悉，该地块成交楼面地价为2.24万元／平方米，而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元／平方米左右。
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又见二手房倒挂现象
数据对比之下，碧桂园凤凰国际公馆首次开盘仅3.06万元／平方米的均价，不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手房价格还低，受到市场关注。
尽管价格具有诱惑性
但下手的客户仍占少数
市场人士透露，碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹，10月14日正式开盘时，现场到场的客户有近300人，但即便价格相对吸引，348套新房最终仅去化200余套，去化率约六成。
前一天开盘的福田区豪宅项目绿景红树湾壹号，也因为延宕三年才最终开盘而受到市场广泛关注。
既然是"网红盘"
那一定也是炙手可热吧？
不，你想错了
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推出的345套新房甚至获得了700多的认筹客户，现场摇号客户471个，但最终也因为弃购客户较多，去化率不足七成。
（绿景红树湾壹号）
有中介人士向南都记者透露，最早在2015年底项目就开始筹划入市，但因为审批的预售价格一直达不到开发商预期的10万／平方米以上，导致入市时间数度推迟。
但此次绿景红树湾壹号开盘的价格普遍在8-9万／平方米间，毛坯价格，还推出了开盘当天98折、按时签约99折、一次性付款98折等优惠，最终也并未能吸引更多的客户入手，在认筹客户超出近一倍的情况下，开盘当天去化不足七成。
（绿景红树湾壹号）
其实
绿景红树湾壹号
100多平方米的两个大户型基本售罄
那"拖后腿"的到底是谁？
坪山和福田的成绩单都差强人意
人气超旺的南山区呢？
实际上，碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡！
（香山美墅·云颂）
来看看它的销售情况
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推出836套住宅，均价8.2万／平方米，前期认筹客户501人，到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多，最终仅售出300余套房源，去化率低于四成。
不可否认，不同项目因户型、片区交通、配套等不同，受客户青睐的程度也不同，但总体来看，如今的市场热度，已不复以往。
总而言之
如华润城项目般的抢房热潮
亦难再现
多数观点均认为，受调控的影响，如今投资客大大减少，目前市场已经越来越理性，无论是一手还是二手房，均不再盲目追求项目价格的投资性，而是倾向于选择核心区域配套较好等性价高的项目，规避风险。
看 来
经历了前两年的楼市热潮后
目前市场整体库存已经偏低
因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”，打压楼市投资性行为，全国各地楼市也因此受到不同程度的影响。
上述人士分析指出，在一二三线城市布局不均衡的房企，因为二三线城市项目去化降低，会考虑将一线城市的项目以价换量，从而补充资金。
另一方面，即便是负债率和融资成本都相对较低的房企，也有加快资金回流，从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑，因此同样会希望能提高项目周转，适时获取更多优质土地。
这背后又反映了什么市场状态？
短期来看，目前市场价格较为平稳，客户回归理性，整体利好刚需。但因为住宅用地供应一直较少，而城市更新项目开发周期较长，所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中，不过整体是向好的。
那么对你而言
既然新房源充足
影响你入市买房的原因又是什么呢？
🏃🏃🏃
*有什么想说的，也欢迎给我们留言哦*
👀
采写：南都见习记者 黄冬艳
编辑：雷宇
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